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Vender una vivienda en Colombia implica cumplir con una serie de obligaciones tributarias que los propietarios deben conocer para calcular correctamente los costos asociados y evitar sanciones. Este artículo está enfocado en las implicaciones tributarias desde el punto de vista del vendedor, con explicaciones claras sobre impuestos, retenciones y clasificaciones fiscales clave.

1. Impuesto Predial

Antes de vender un inmueble, el vendedor debe asegurarse de que el impuesto predial esté completamente al día. Este tributo se calcula anualmente sobre el avalúo catastral del inmueble.

• Requisito para la venta: El comprador solicitará un paz y salvo del impuesto predial como condición para realizar la escritura.
• Tarifas: Oscilan entre el 0.3% y el 3.3% del avalúo catastral, dependiendo del uso del inmueble (residencial, comercial, etc.) y la política tributaria del municipio.

2. Impuesto de Registro

Aunque el impuesto de registro es asumido por el comprador, es importante que el vendedor tenga conocimiento de este costo, ya que está vinculado al proceso de escrituración y registro del inmueble.

• Tarifa: Varía entre el 0.5% y el 1% del mayor valor entre el precio de venta y el avalúo catastral, dependiendo de la ubicación y la categoría del inmueble.
• Impacto para el vendedor: Una correcta valoración del inmueble y el cumplimiento de requisitos legales por parte del vendedor son clave para evitar problemas en la inscripción de la escritura.

3. Retención en la Fuente

La retención en la fuente es un anticipo del impuesto que el vendedor debe pagar al momento de la transacción. Este impuesto es retenido por el comprador o la entidad financiera y varía según el tipo de inmueble y su valor.

• Tarifa estándar:
  • 1% para ventas de inmuebles residenciales.
  • 2.5% sobre el exceso del valor que supere 20.000 UVT.
  • Relevancia para el vendedor: Este impuesto debe ser tenido en cuenta al fijar el precio de venta, ya que es obligatorio para formalizar la transacción.

4. Ganancia Ocasional y Renta Ordinaria

Al vender un inmueble, es importante determinar si la utilidad obtenida se clasifica como ganancia ocasional o renta ordinaria, ya que estas categorías tienen diferentes implicaciones tributarias:

• Ganancia Ocasional:
  • Aplica si el inmueble ha estado en posesión por más de dos años y la venta no es recurrente.
  • Exenciones parciales: Para la vivienda de habitación, las primeras 5.000 UVT de la utilidad obtenida pueden estar exentas de impuestos, según las condiciones legales.
  • Tarifa fija: 15%.
• Renta Ordinaria:
  • Aplica para ventas frecuentes, rápidas o con fines comerciales, o cuando el inmueble ha estado en posesión por menos de dos años.
  • Tarifa progresiva: Varía según el ingreso neto obtenido.

Conclusión

Las implicaciones tributarias de vender una vivienda en Colombia pueden tener un impacto significativo en la utilidad obtenida por el vendedor. Conocer y planificar los impuestos como la ganancia ocasional, la retención en la fuente y los requisitos de paz y salvo es esencial para una transacción exitosa y sin contratiempos.

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